住宅診断の所要時間は？戸建て・マンション別の目安と流れを解説

この記事では、住宅診断の所要時間に関するあらゆる疑問に、専門的かつ分かりやすくお答えします。一戸建て・マンション別の平均的な所要時間から、時間が変動する具体的な要因、当日の流れ、そして診断時間を有意義にするための準備まで、網羅的に解説します。

この記事を最後まで読めば、あなたは住宅診断の所要時間について完全に理解し、安心して診断を依頼するための具体的な次のステップに進むことができるでしょう。

住宅診断の所要時間【結論】平均は2〜3時間

この章では、まず住宅診断の基本的な所要時間について解説します。最も知りたい結論を最初に把握することで、全体像を掴みやすくなるでしょう。

一戸建て（中古・新築）の所要時間の目安

一般的な木造2階建て、延床面積が100㎡（約30坪）程度の一戸建ての場合、住宅診断の所要時間は2.5時間〜3.5時間が目安となります。これは、目視を中心とした基本的な診断（非破壊調査）にかかる時間です。

新築と中古で所要時間に大きな差はありませんが、中古住宅の場合は経年による劣化事象（ひび割れ、雨漏りの形跡など）の確認項目が増えるため、新築よりもやや時間が長くなる傾向が見られます。

マンションの所要時間の目安

マンション（専有部分のみ）の場合、所要時間は1.5時間〜2.5時間が一般的です。一戸建てと異なり、基礎や外壁、屋根といった共用部分の調査が含まれないため、比較的短時間で完了します。

ただし、これはあくまで専有部分（玄関ドアの内側）の診断に限った話です。マンション全体の劣化状況が気になる場合は、管理組合の許可を得て共用部分の調査を追加することも可能ですが、その場合は別途時間と費用が必要になると考えられます。

所要時間が長くなるケース・短くなるケース

	所要時間が長くなるケース	所要時間が短くなるケース
建物	・延床面積が広い（150㎡以上など）<br>・3階建て以上、部屋数が多い<br>・築年数が古い（築30年以上など）<br>・劣化事象が多く見られる	・延床面積が狭い（平屋など）<br>・築年数が浅い（築5年未満など）<br>・建物の状態が非常に良い
調査内容	・オプション調査（赤外線、給排水管など）を追加<br>・床下や屋根裏の進入が困難	・基本的な調査項目のみ<br>・図面などの資料が揃っている
その他	・所有者や依頼者の質問が多い<br>・点検口周辺に荷物が多い	・立会いがなく、調査に集中できる環境

このように、建物の状況や調査範囲によって時間は変動します。上記の平均時間はあくまで「目安」として捉え、ご自身のケースではどうなるかを考えることが重要です。

では次に、具体的にどのような要因が所要時間に影響を与えるのか、さらに詳しく掘り下げていきましょう。

住宅診断の所要時間に影響を与える5つの要因

この章を読めば、住宅診断の所要時間がなぜ変動するのか、その具体的な理由が明確に理解できます。ご自身の物件に当てはめて考えることで、より正確な所要時間を予測できるようになるでしょう。

1. 建物の延床面積と間取り

最も直接的な要因は、建物の広さと複雑さです。延床面積が広くなれば、それだけ確認すべき床、壁、天井、建具の面積や数が増えるため、比例して所要時間は長くなります。例えば、100㎡の住宅と200㎡の住宅では、単純計算で倍近い時間がかかると考えられます。

また、同じ面積でも部屋数が多かったり、スキップフロアのように構造が複雑だったりすると、動線が長くなり、各部のチェックに時間がかかるため、所要時間は延長する傾向にあります。

2. 建物の築年数と劣化状況

築年数も重要な要素です。国土交通省の調査によると、中古住宅の流通量は増加傾向にありますが、古い建物ほど確認すべき劣化事象（構造体の傾き、雨漏りの形跡、断熱材の劣化など）が増える可能性が高まります。

インスペクター（住宅診断士）は、単に「ひび割れがある」と確認するだけでなく、「なぜこのひび割れが起きたのか」という原因まで推測しながら調査を進めます。そのため、劣化箇所が多い物件ほど、一箇所あたりの確認・考察に時間がかかり、全体の所要時間が長くなるのです。

3. 診断項目の範囲（基本コースかオプションか）

住宅診断には、目視を中心とした基本コースと、専門機材を使用するオプション調査があります。どこまで詳しく調べるかによって、所要時間は大きく変わります。

• 基本コース（2〜3時間）： 主に目視と基本的な計測機器（水平器、打診棒など）で行う非破壊調査。構造耐力上の安全性や雨漏りのリスクなどをチェックします。
• オプション調査（＋1〜2時間）： 赤外線サーモグラフィーによる雨漏り・断熱材調査、専用カメラによる給排水管内部の調査など、より専門的な調査を追加すると、その分時間が加算されます。

失敗を避けるためには、事前に「どの範囲まで調査してほしいか」を明確にし、診断会社に必要なオプションを相談することが重要です。

4. 【重要】床下・屋根裏への進入調査の有無

見えない部分の劣化を確認できる床下・屋根裏への進入調査は、診断の精度を大きく左右しますが、時間にも影響を与えます。点検口からの進入、狭い空間での移動、そして構造体や断熱材の状況確認には、最低でもそれぞれ30分〜60分程度の時間が必要です。

特に、床下や屋根裏の点検口周辺に荷物が置かれていると、その移動・片付けから始めなければならず、大幅な時間ロスにつながります。これは依頼者が事前に準備することで回避できる、典型的な「失敗回避策」と言えるでしょう。

5. 天候や周辺環境

当日の天候も、所要時間を左右する可能性があります。例えば、大雨や強風の場合は、屋根に登っての調査が危険と判断され、実施できない、あるいは範囲を限定することがあります。

また、建物の周囲に十分なスペースがない、隣家との距離が近いといった周辺環境も、外壁や基礎の調査効率に影響を与え、結果として所要時間が少し長くなることも考えられます。

これらの要因を理解することで、見積もり時に診断会社から提示される所要時間の根拠が分かり、納得感を持って依頼できるでしょう。続いては、これらの時間をかけて具体的に何を調べているのか、調査項目と時間の内訳を解説します。

【ケース別】住宅診断の調査項目と所要時間の内訳

この章では、住宅診断で「何に」「どれくらいの時間」をかけているのかを具体的に解説します。調査の流れと時間配分をイメージすることで、当日の診断がどのように進むのか、より深く理解できるはずです。

基本的な診断（2〜3時間）の調査範囲

一般的な住宅診断（インスペクション）は、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠して行われることが多く、調査は大きく「外部」と「内部」に分かれます。

調査区分	主な調査項目	所要時間（目安）
外部調査	・基礎：ひび割れ、鉄筋の露出<br>・外壁：ひび割れ、シーリングの劣化、塗装の剥がれ<br>・屋根：瓦のズレや割れ、雨漏りの形跡<br>・軒裏、雨樋：腐食や破損、水の流れ	約60分～90分
内部調査	・室内：床、壁、天井の傾き、雨漏りのシミ<br>・建具：ドアや窓の開閉状況<br>・水回り設備：給排水の状況（目視範囲）<br>・床下：土台や大引の腐食、シロアリ被害、断熱材の状態<br>・屋根裏：小屋組の劣化、雨漏りの形跡、断熱材の状態	約90分～120分

これらの項目を、専門家であるインスペクターが一つひとつ丁寧にチェックしていくため、最低でも2時間以上が必要となるのです。

オプション調査（＋1〜2時間）の例：赤外線調査など

より詳細な調査を希望する場合、以下のようなオプションを追加することが可能です。

• 赤外線サーモグラフィー調査（＋約60分）： 壁の内部にある雨漏りの形跡や、断熱材が正しく施工されているかを、温度差を可視化して調査します。
• 給排水管ファイバースコープ調査（＋約60分）： 目視できない給排水管の内部にカメラを挿入し、詰まりや破損の状況を確認します。

これらの専門機材を用いた調査は、将来的な大規模修繕のリスクを事前に把握する上で非常に有効ですが、その分、追加の時間が必要となります。

新築住宅と中古住宅の診断内容の違い

新築と中古では、同じ診断でもチェックするポイントの重点が異なります。

• 新築住宅： 主に「施工品質」のチェックが目的です。図面通りに施工されているか、断熱材の入れ忘れはないか、内装に傷や汚れがないかなど、いわゆる「施工ミス」の発見に重点を置きます。
• 中古住宅： 主に「経年劣化」の状況把握が目的です。構造体の劣化、雨漏りの有無、設備の寿命などを確認し、購入後にどれくらいの修繕費用がかかるかを予測するための情報を集めます。

どちらのケースでも、専門家の目でチェックすることの価値は非常に大きいと言えるでしょう。

さて、具体的な調査内容と時間がわかったところで、次は診断当日のリアルな流れを時系列で見ていきましょう。

住宅診断当日の流れと時間配分

この章を読めば、診断開始から終了まで、具体的にどのように時間が使われるのかをステップバイステップで理解できます。当日の動きを事前にシミュレーションしておくことで、安心して診断に臨むことが可能になります。

1. 開始前の打ち合わせ・ヒアリング（約15分）

まず、インスペクターと依頼者（佐藤さん）とで、当日の流れや調査範囲の最終確認を行います。この時、事前にまとめておいた「特に気になっている点」や「建物の履歴（過去の修繕歴など）」を伝えることが非常に重要です。

成功事例：

購入予定の佐藤さんは、「2階の窓枠のシミが雨漏りではないか心配だ」という点を事前にメモしてインスペクターに伝えました。その結果、インスペクターはその箇所を特に重点的に調査し、原因が結露であることを特定。佐藤さんは安心して契約に進むことができました。

この最初の15分が、診断全体の質を決めると言っても過言ではありません。

2. 外部調査（基礎・外壁・屋根など）（約60分）

次に、建物の外周りの調査に移ります。インスペクターは、建物の周りを歩きながら、基礎や外壁のひび割れ、塗装の劣化、シーリングの状態などをくまなくチェックします。可能な限り、屋根に登って瓦の状態や雨漏りのリスクも確認します。

この間、依頼者は安全な場所から見学したり、室内の準備をしたりして待つのが一般的です。

3. 内部調査（室内・床下・屋根裏など）（約90分）

外部調査が終わると、いよいよ内部の調査です。各部屋の床・壁・天井の傾きを計測し、窓やドアの開閉がスムーズかを確認。その後、ハイライトである床下と屋根裏の調査へと進みます。

床下や屋根裏では、構造体の状態や雨漏りの形跡、シロアリの被害がないかなど、建物の寿命に直結する重要なポイントをチェックします。この調査には時間がかかりますが、最も価値のある情報が得られる部分です。

4. 調査結果の現地での概要報告（約15分）

全ての調査が完了した後、インスペクターから現地で調査結果の速報的な説明があります。撮影した写真などを見ながら、重大な問題点（瑕疵）がなかったか、どのような劣化が見られたかといった概要が報告されます。

詳細な報告書は後日提出されますが、この時点である程度の状況を把握し、質疑応答ができるため、非常に重要な時間です。

以上が当日の大まかな流れです。この流れをスムーズに進めるために、依頼者側でできる準備があります。次の章で詳しく見ていきましょう。

住宅診断の所要時間を有意義にするための準備

この章では、住宅診断の時間を最大限に活用し、より質の高い情報を得るために依頼者ができる準備について解説します。少しの手間をかけるだけで、診断の精度と満足度は大きく向上します。

依頼者が事前に準備しておくべき書類

可能な範囲で、以下の書類を準備しておくと、インスペクターが建物の状況をより正確に把握でき、診断がスムーズに進みます。

• 設計図書（確認済証、平面図、立面図、矩計図など）： 建物の基本的な構造や仕様を確認するために不可欠です。
• 過去の修繕履歴がわかる書類： 外壁塗装や給湯器交換などの記録があれば、メンテナンス状況の把握に役立ちます。
• 重要事項説明書（中古住宅の場合）： 物件の法的な状況や過去の履歴が記載されています。

これらの書類が揃っていると、インスペクターは図面と実際の建物を照合しながら調査できるため、問題点の発見が容易になり、結果的に時間の短縮と精度の向上につながります。

診断当日の「立会い」は必須？所要時間は変わる？

結論から言うと、可能な限り「立会い」を強く推奨します。立会い自体で所要時間が大きく変わることはありませんが、得られる情報の質が全く異なります。

立会いのメリット：

• 劣化状況を自分の目で直接確認できる。
• インスペクターにその場で質問し、疑問を即座に解消できる。
• 写真だけでは伝わらない、建物の状態や問題点をリアルタイムで解説してもらえる。

平日の診断が難しい場合は、土日に対応してくれる診断会社を選ぶなど、スケジュールを調整してでも立会いする価値は十分にあるでしょう。

インスペクターへの質問事項をまとめておく

診断当日は、限られた時間の中で多くの情報に触れるため、聞きたかったことを忘れてしまいがちです。事前に質問リストを作成しておくことをお勧めします。

＜質問リストの例＞

• この住宅の最も注意すべき点はどこですか？
• 今後10年以内に必要となりそうな大規模修繕はありますか？
• 修繕する場合、費用の目安はどれくらいでしょうか？
• 耐震性に問題はありそうですか？

このような具体的な質問を用意しておくことで、漠然とした不安を解消し、購入や売却の判断に必要な具体的な情報を引き出すことができます。

最後に、これまでに触れられなかった細かな疑問について、Q&A形式で解説します。

住宅診断の所要時間に関するよくある質問

この章では、住宅診断の所要時間に関して、多くの方が抱きがちな疑問に先回りしてお答えします。細かな不安を解消し、万全の状態で診断に臨みましょう。

Q. 診断報告書はいつもらえる？

A. 診断後、3日〜7営業日程度で詳細な診断報告書が提出されるのが一般的です。報告書には、調査で撮影した写真が多数添付され、各部位の劣化状況や改善のためのアドバイスが専門的な見地から記載されています。不動産契約のスケジュールがある場合は、報告書がいつまでに受け取れるかを事前に診断会社へ確認しておくことが重要です。

Q. 所要時間が短い診断会社は信頼できる？

A. 一概には言えませんが、注意が必要な場合があります。所要時間が極端に短い（例：1時間程度）場合、調査項目を大幅に省略している可能性があります。特に、床下や屋根裏への進入調査を行わないケースでは、建物の最も重要な部分を確認できていないことになります。

料金だけでなく、「どのような項目を」「どれくらいの時間をかけて」調査するのかを必ず確認し、複数の会社を比較検討することをお勧めします。

Q. 雨の日の診断でも時間は変わらない？

A. 基本的な所要時間は変わりませんが、調査内容に一部制約が出る可能性があります。前述の通り、雨量や風が強い場合、安全上の理由から屋根に登っての調査が中止となることがあります。また、赤外線サーモグラフィー調査は、外壁が濡れていると正確な計測ができないため、延期される場合があります。

一方で、雨の日は実際に雨漏りが発生している箇所を発見しやすいというメリットもあります。天候による影響については、事前に診断会社と相談しておくと安心です。

まとめ：2〜3時間の診断で、数千万円の買い物の安心を手に入れる

今回は、住宅診断の所要時間について、平均的な目安から時間に影響を与える要因、当日の流れ、そして依頼者の準備まで、徹底的に解説しました。

• 住宅診断の所要時間は平均2〜3時間が目安（一戸建て：2.5〜3.5時間、マンション：1.5〜2.5時間）。
• 時間は建物の広さ、築年数、調査範囲（特に床下・屋根裏調査の有無）によって変動する。
• 当日は「事前準備」と「立会い」が、診断の価値を最大化する鍵となる。

わずか数時間の住宅診断は、数千万円にもなる住宅購入という大きな決断を下す上で、計り知れないほどの「安心」をもたらしてくれます。将来の予期せぬトラブルや出費のリスクを大幅に軽減するためにも、専門家による客観的なチェックは不可欠と言えるでしょう。

良い物件は、すぐに他の人の手に渡ってしまうかもしれません。しかし、焦って欠陥のある物件を契約してしまうことほど、後悔の残ることはありません。

まずは信頼できる住宅診断会社をいくつか探し、あなたの気になる物件の診断にどれくらいの時間と費用がかかるのか、見積もりを取ることから始めてみてはいかがでしょうか。その数時間のアクションが、あなたとご家族の未来の暮らしを守るための、最も賢明な投資となるはずです。