あなたの住まいと安心を守る法律！「品確法」徹底ガイド

なぜ「品確法」があなたの暮らしに欠かせないのか？

マイホームの購入は、人生における大きな節目であり、最も高額な買い物の一つです。

だからこそ、誰もが「安心して長く住み続けられる家」を選びたいと願っています。

しかし外から見ただけでは家の「性能」はわかりませんし、万が一、後から欠陥が見つかった場合の「保証」がどうなっているのかも不安ですよね。

こうした住宅に関する消費者（私たち）の不安や疑問を解消し、「性能が見える住宅」「安心して住める住宅」を支えるために作られた法律が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、略して「品確法（ひんかくほう）」です。

この法律は、平成12年（2000年）4月に施行されて以来、私たちの住まい選びと住宅市場の透明性を劇的に変えてきました。本ガイドでは、品確法の目的、その根幹をなす３つの柱、そしてあなたが家を建てる・買うときに知っておくべきポイントを、わかりやすく解説します。

法律が誕生した理由：不安な時代から安心の時代へ

成立の背景にあった「困りごと」

品確法が作られる前、住宅を取得・建築する人々は、以下のような深刻な課題に直面していました。

品質への不安と欠陥（瑕疵）の問題
- 建物が建ってしばらくしてから、「雨漏り」「床の傾き」「構造材の腐朽」など、重大な欠陥（専門用語で「瑕疵（かし）」といいます）が発生することがありました。
性能の不透明さ
- 住宅の重要な性能、例えば、地震への強さを示す「耐震性」や、冬でも暖かい家にする「断熱性」などが、明確な基準で表示されておらず、消費者側が住宅を比較・判断するのが非常に困難でした。
トラブル解決の難しさ
- 建築会社や売主との間に欠陥をめぐる紛争が発生した際、その解決がスムーズに進まず、時間や費用ばかりがかかってしまうことも少なくありませんでした。

こうした状況を改善し、住宅市場で「性能が客観的に示され」「品質が一定以上に確保された住宅」が当たり前に流通するように、国が法整備に乗り出したのです。

品確法が目指す4つの目的

品確法は、消費者（住宅を取得する人）が安心して家づくり・家選びができるよう、以下の4つの大きな目的を掲げています。

住宅の品質をしっかりと確保すること。
住宅の性能に関する表示基準と、その性能を評価する評価制度を設けること。
住宅に関して生じた紛争やトラブルを解決するための処理体制を整えること。
特に新築住宅の請負契約や売買契約において、消費者を強力に保護すること。

要するに、この法律は、性能が優れていて、その性能が明確で、万が一のトラブル時にも救済される仕組みを、私たちに提供してくれているのです。

品確法の「３本の柱」：あなたの家を強力に守る仕組み

品確法があなたの住まいに「安心」をもたらす仕組みは、大きく分けて「３つの柱」で構成されています。

1. 柱その１：新築住宅の「10年瑕疵担保責任」義務化（最も重要！）

新築住宅の売主（ハウスメーカーや工務店など）には、引き渡しから10年間、家の特定部分に欠陥（瑕疵）が見つかった場合、無料で修理するなどの責任を負うことが法律で義務付けられています。

10年保証の対象となる重要部分

この保証の対象は、住宅の安全性や耐久性に直結する以下の２つの重要部分です。

構造耐力上主要な部分
住宅の骨組みとなる基礎、柱、梁（はり）、壁など、地震や強風から建物を守る、最も重要な構造材のことです。

雨水の浸入を防止する部分
屋根、外壁、窓やドアの開口部周りの防水処理など、雨漏りを防ぎ、家を水濡れによる劣化から守る部分のことです。

事業者の義務：保険か供託による保証

もし、10年の間に欠陥が見つかったとしても、その事業者が倒産してしまっていたら、修理費用は誰が負担するのでしょうか？

品確法は、このリスクから消費者を守るために、住宅事業者に対して次のいずれかの措置を講じることを義務づけています。

国土交通大臣が指定する保険法人と「住宅瑕疵担保責任保険」を締結すること。
法務局などに「保証金」を供託（預託）すること。

この保険や供託のおかげで、万が一、事業者が倒産してなくなっても、消費者は修理に必要な費用を受け取ることができ、「保証が受けられない」という心配がなくなります。

柱その２：住宅性能表示制度（家の「通信簿」）

この制度は、住宅の性能を客観的な指標で評価し、「通信簿」のように誰にでもわかりやすく表示する仕組みです。

制度の仕組みと目的

国が定めた統一的な「表示基準」と「評価方法基準」に基づいて、性能を評価します。

国土交通大臣の指定を受けた「指定住宅性能評価機関」という第三者機関の専門家が、設計図や工事中の現場を厳しくチェックし、評価を行います。

評価が完了すると、「住宅性能評価書」という公式な証明書が発行されます。

どんな性能が評価されるの？

評価項目は幅広く、住宅の価値や住み心地に直結する重要な分野が数値や等級（ランク）で表示されます。

地震や風への強さ（耐震等級など）
家の長持ち度（劣化対策等級など）
冬の暖かさや夏の涼しさ（断熱等級、省エネ性能など）
メンテナンスのしやすさ（維持管理対策等級など）

性能が数値や等級で見える化されることで、私たちは「営業担当者の話」だけでなく、客観的なデータに基づいて、住宅を比較・選択できるようになりました。

柱その３：紛争処理体制の整備（トラブル解決のサポート）

性能表示制度を利用した住宅について、売主と購入者の間で欠陥や修理について意見が対立し、トラブルが発生することがあります。そのような場合、時間も費用もかかる裁判をせず、迅速かつ専門的にトラブルを解決するための仕組みが整備されました。

紛争処理機関の役割

「指定住宅紛争処理機関」に申し立てを行うと、建築や法律の専門家が中立的な立場で介入し、以下の方法で解決をサポートします。

あっせん：話し合いを円滑に進める手助け。
調停：専門家が解決策を提示し、合意形成を促す。
仲裁：当事者の合意に基づき、裁判と同じ効力を持つ決定を下して解決する。

この制度のおかげで、私たちはトラブルの際にも、安価でスピーディーに専門家の助けを借りることができるのです。

品確法の具体的な活用とメリット

消費者（住宅取得者）側のメリット

品確法を理解し、性能表示制度を利用した住宅を選ぶことは、私たちに多くのメリットをもたらします。

住宅の性能が明示されるため、比較・検討がしやすい。
10年保証が義務付けられているため、引き渡し後の安心感が大きい。
トラブル発生時、制度に基づく紛争解決の仕組みを利用できる。
性能評価書は、将来住宅を売却する際などに、家の価値を証明する資料として役立つ。

住宅事業者・設計施工側の対応

新築住宅を扱う事業者にとっても、品確法は重要な対応を求めています。

10年保証の履行措置（保険または供託）を必ず実施すること。
性能表示制度を利用する場合は、設計段階から高い性能の確保を意識し、評価機関との手続きを確実に行うこと。
契約時には、購入者に対し、性能表示の内容や保証について正確に説明し、資料を交付する義務があること。

性能表示制度を活用することは、事業者にとって、自社の住宅を差別化し、信頼性を向上させる大きなチャンスにもなります。

豆知識：もう一つの「品確法」にご注意を！

ここで一つ注意点があります。私たちが解説してきた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」とは別に、建設業界では「公共工事の品質確保の促進に関する法律」も略して「品確法」と呼ばれることがあります。

公共工事用品確法が目指すもの

この法律は、国や地方自治体が発注する道路や橋などの公共工事の品質を確保するためのものです。私たちの生活の土台となる社会インフラを守る重要な役割を担っています。

主な目的は、単に「最も安い業者」に発注するのではなく、以下の要素を考慮して、総合的な品質を確保することにあります。

品質、生産性、安全性、環境への配慮を含めた総合的な評価を図ること。
建設業界の担い手（技術者・労働者）が安定して働けるよう、適正な価格で工事が発注され、適正な人件費が支払われるようにすること。
災害対応の要となる地域建設業を維持・育成すること。

この公共工事用品確法は、業界の構造的な課題（人手不足、高齢化など）に対応するため、特に「働き方改革」や「生産性向上（ICT活用）」を重視した改正（担い手３法）が繰り返し行われています。

安心の住まいづくりは知識から始まる

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」は、住宅取得者、住宅事業者、そして社会インフラに関わるすべての人にとって、「信頼できる品質」と「安心の仕組み」を実現するための土台です。
あなたが将来、住宅を取得・建築する際には、この品確法の知識が大きな武器になります。

最後に押さえておきたい3つのポイント

性能表示の有無を確認する
- その住宅が「住宅性能表示制度」を利用し、「住宅性能評価書」が交付される予定（または交付済み）かどうかを必ず確認しましょう。
保証措置を確認する
- 売主・事業者が、10年間の瑕疵担保責任を履行するために、保険または供託の措置を確実に講じているかチェックしましょう。
長期的な視点を持つ
- 耐震性や断熱性など、自分が重視する性能の等級を明確にし、初期費用だけでなく、将来の光熱費やメンテナンス費用も含めた「長期視点」で住宅を選びましょう。

高性能な住宅は、あなたの暮らしの快適さ、健康、そして将来の資産価値を守ってくれます。この解説が、皆さまの安心できる住まいづくりに役立つことを願っています。