新築住宅診断（ホームインスペクション）の完全ガイド

そもそも新築の住宅診断（ホームインスペクション）とは？

この章では、住宅診断がどのようなものか、その基本的な概要をご理解いただけます。

住宅診断（ホームインスペクション）とは、住宅に精通した専門家（ホームインスペクター）が、第三者的な立場で住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査し、改修すべき箇所やその時期などを客観的に診断することです。例えるなら、人間が受ける「健康診断」の住宅版と考えると分かりやすいでしょう。

新築住宅の場合、設計図書通りに施工されているか、施工不良や不具合がないかを専門家の目でチェックすることが主な目的となります。売主や施工会社のチェックとは別に、買主側の専門家が客観的な視点で評価することで、安心して新居での生活をスタートさせることが可能になります。この客観性が、住宅診断の最も重要な価値の一つと言えるでしょう。

次に、住宅診断で具体的にどのような箇所を調査するのかを詳しく見ていきます。

住宅診断で見てくれること、調べてくれること

この章では、住宅診断の具体的な調査範囲を知ることで、その価値をより深く理解できます。

住宅診断の調査範囲は多岐にわたりますが、主に「構造耐力上の安全性」「雨漏り・水漏れの防止」「設備配管の機能」の3つの観点から建物の基本的な性能が満たされているかを確認します。

具体的には、以下のような項目を専門的な機材も用いて調査します。

調査箇所	主なチェック項目例
基礎	ひび割れの有無・幅、鉄筋のかぶり厚さ（コンクリート表面から鉄筋までの距離）
外壁	ひび割れ、シーリング材の劣化、断熱材の施工状況
屋根	防水処理の状況、屋根材のズレや割れ、雨漏りの形跡
室内	床・壁・天井の傾き、建具（ドア・窓）の開閉状況、断熱材の施工状況
床下	構造体の状態、断熱材の脱落、水漏れの有無、シロアリ対策の状況
小屋裏（屋根裏）	構造体の状態、雨漏りの形跡、断熱材の施工状況、換気状況
設備	給排水管の漏れ、換気設備の動作確認

これらの調査は、目視調査が基本ですが、必要に応じて専用の機材を使用します。例えば、レーザーレベルで床や壁の傾きを精密に測定したり、サーモグラフィカメラで断熱材が正しく施工されているかを確認したりします。これらの専門的な調査によって、一般の方では発見が困難な施工不良や不具合を見つけ出すことが可能となるのです。

このように詳細な調査が行われるわけですが、そもそもなぜ「新築」でこれほどの確認が必要なのでしょうか。次の章でその理由を掘り下げていきます。

なぜ「新築なのに」住宅診断が必要と言われるのか

この章では、新築住宅にも潜在的なリスクがあることを具体的なデータと共に解説し、住宅診断の必要性を論理的にご説明します。

「新築なのだから完璧な状態のはず」と考えるのは自然なことです。しかし、残念ながら全ての新築住宅が完璧な状態で引き渡されるわけではありません。住宅は数万点の部材を多くの職人が現場で組み立てる「手作りの製品」であり、ヒューマンエラーや現場の管理体制によって品質にばつきが生じる可能性があるのです。

具体例を挙げると、壁の中にあるべき断熱材が一部施工されていなかったり、床下の配管の接続が甘く、将来的な水漏れのリスクを抱えていたりするケースは決して珍しくありません。これらは完成後には見えなくなってしまう部分であり、問題が表面化する頃には原因究明や修繕が困難になることも考えられます。

欠陥住宅はどのくらいの割合で存在する？

それでは、実際に施工不良や欠陥はどの程度の割合で存在するのでしょうか。

特定非営利活動法人（NPO）日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）の調査によると、新築一戸建て住宅の完成内覧会に同行した診断において、約9割の物件で何らかの指摘事項が見つかっているというデータがあります。もちろん、指摘事項のすべてが建物の性能に重大な影響を及ぼす「欠陥」ではありません。しかし、「床の傷」や「クロスの剥がれ」といった軽微なものから、「断熱材の施工不良」や「構造金物の取り付け不良」といった建物の基本性能に関わる重要な問題まで、様々な事象が含まれているのが実情です。

また、国土交通省の「住宅紛争処理支援センター」には、毎年多くの新築住宅に関する相談が寄せられています。これは、プロの目によるチェックがないまま引き渡しを受け、後から不具合に気づいてトラブルになるケースが後を絶たないことを示唆しています。

これらの事実から、新築であっても専門家による第三者チェックは、将来の安心を手に入れるために極めて有効な手段であると言えるでしょう。

では、実際に住宅診断を受けることで、具体的にどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。次章で詳しく比較検討していきます。

新築で住宅診断を受けるメリット・デメリット

この章では、住宅診断のメリットとデメリットを天秤にかけ、ご自身の状況に合わせて最適な判断を下せるよう具体的な情報を提供します。

【メリット】安心感だけじゃない！4つの大きな利点

住宅診断を受ける最大のメリットは精神的な「安心感」ですが、それ以外にも実利的な利点が数多く存在します。

1. 建物の欠陥や施工不良の早期発見
   引き渡し前に専門家がチェックすることで、断熱材の欠落や構造上の問題など、入居後では確認が困難な欠陥を早期に発見できます。これにより、将来発生しうる雨漏りや結露、過大な光熱費といった問題を未然に防ぐことが可能です。
   【成功事例】
   実際にあったケースとして、完成内覧会の同行診断で天井裏の断熱材が一部施工されていないことが発覚しました。買主が指摘した結果、引き渡し前に無償で補修工事が行われ、将来的に年間数万円に及ぶ可能性があった冷暖房費のロスを防ぐことができました。
2. 資産価値の維持・向上
   診断結果が良好であれば、その住宅が高い品質であることを客観的に証明できます。将来、その家を売却する際に、インスペクション済みの住宅として買主にアピールでき、資産価値の維持、ひいては向上に繋がる可能性があります。
3. 修繕（補修）の的確な要求
   万が一、施工不良が見つかった場合でも、専門家が作成した詳細な報告書が強力な根拠となります。これにより、施工会社に対して冷静かつ的確に修繕を要求することができ、感情的なトラブルを避けながらスムーズな交渉が期待できます。
4. 住宅への理解と愛着の深化
   診断の際に専門家から住宅の構造や仕組みについて説明を受けることで、ご自身の住まいへの理解が深まります。どのような点に注意してメンテナンスすべきかが分かり、家に愛着を持って長く大切に住み続ける意識が高まるでしょう。

【デメリット】費用とハウスメーカーとの関係性に注意

一方で、デメリットや注意すべき点も存在します。

1. 診断費用の発生
   当然ながら、住宅診断には数万円から十数万円の費用がかかります。住宅購入という大きな出費の中で、この費用をどう捉えるかは個人の価値観によります。しかし、前述のメリットを考えれば、将来のリスクを回避するための「保険」や「投資」と考えることもできるでしょう。
2. ハウスメーカー・売主との関係性
   住宅診断を入れることを快く思わないハウスメーカーや売主も一部存在する可能性があります。「自分たちの施工を信用していないのか」と感じさせてしまうケースです。これを避けるためには、契約前に「第三者による検査を入れたい」と伝え、相手の反応を確認しておくことが重要です。多くの誠実な会社は、品質に自信があるため診断を歓迎する傾向にあります。
3. 指摘事項が必ずしも「欠陥」ではない
   診断で見つかった指摘事項が、必ずしも法律上の「瑕疵（かし）」、つまり無償修補の対象となる欠陥とは限りません。軽微な傷や性能に影響しない施工誤差も含まれるため、報告書の内容を冷静に判断し、どこまで修繕を求めるかを見極める必要があります。

【失敗回避策】

住宅診断を依頼したものの、経験の浅い診断会社だったため、表面的なチェックしか行われず、入居後に雨漏りが発生してしまったというケースも存在します。これを避けるためには、後述する「失敗しない住宅診断会社の選び方」を熟知し、信頼できるプロに依頼することが不可欠です。

メリットとデメリットを理解した上で、次に気になるのは「いつ」「いくらで」診断を依頼すればよいのか、という点でしょう。次の章でタイミング別の診断内容と費用相場を詳しく解説します。

【タイミング別】新築住宅診断の種類と費用相場

この章では、住宅診断を依頼する3つの主要なタイミングと、それぞれの費用相場を具体的に解説します。これにより、ご自身の予算や目的に合った最適なプランを選択できるようになります。

新築住宅の診断は、建物の建築工程に合わせて複数回実施することが最も理想的ですが、ご予算に応じて最も重要なタイミングを選ぶことも可能です。

1. 基礎配筋検査：建物の土台をチェック

• タイミング： 基礎のコンクリートを流し込む前
• 内容： 建物の全重量を支える最も重要な「基礎」内部の鉄筋（配筋）が、設計図通りに正しく配置されているか、鉄筋の太さや間隔、コンクリートのかぶり厚さが確保されているかなどをチェックします。
• 重要性： この検査は、コンクリートで固められると二度と見ることができない部分を確認できる唯一の機会です。基礎の欠陥は建物の耐震性に直結するため、非常に重要度が高い検査と言えます。

2. 構造躯体検査（上棟時）：柱や梁のズレを確認

• タイミング： 柱や梁などの骨組みが完成し、壁で覆われる前
• 内容： 建物を支える柱、梁、筋交いといった構造躯体が設計図通りに施工されているか、指定された金物が正しく取り付けられているか、ボルトの締め忘れがないかなどをチェックします。
• 重要性： この検査も、壁や天井が張られると見えなくなってしまう部分です。建物の強度や耐震性を担保する上で、基礎配筋検査と並んで極めて重要な検査となります。

3. 完成内覧会（竣工時）の同行：最も一般的なタイミング

• タイミング： 建物が完成し、引き渡し前に行われる買主の最終チェック（内覧会）時
• 内容： 内外装の仕上がり（傷や汚れ）、建具の動作、設備の機能、床や壁の傾き、断熱材の施工状況（点検口から確認）など、建物全体を総合的にチェックします。
• 重要性： 最も一般的なタイミングであり、多くの買主が利用するサービスです。建物の完成状態をプロの目で確認し、引き渡し前に修繕を要求できる最後のチャンスとなります。

住宅診断の費用相場はいくら？オプション料金も確認

気になる費用相場は、診断のタイミングや建物の規模、依頼する会社によって変動しますが、一般的な目安は以下の通りです。

診断の種類	費用相場（税抜）	調査時間の目安
基礎配筋検査	4万円 ～ 7万円	1時間 ～ 1.5時間
構造躯体検査	4万円 ～ 7万円	1.5時間 ～ 2時間
完成内覧会 同行	5万円 ～ 8万円	2時間 ～ 3時間
複数回セットプラン	10万円 ～ 20万円	–

多くの診断会社では、これらの検査を組み合わせたお得なセットプランを用意しています。例えば、「基礎配筋＋構造躯体＋完成内覧会」の3回セットなどです。ご予算が許せば、建築工程の重要なタイミングで複数回チェックすることが最も安心できる選択と言えるでしょう。

また、オプションとして、サーモグラフィカメラによる断熱診断（1～2万円）、ドローンによる屋根診断（2～3万円）などを追加できる会社もあります。

適切なタイミングと費用感が掴めたところで、次に最も重要な「信頼できるプロの選び方」について、具体的な5つのポイントを解説します。

失敗しない！プロが教える住宅診断会社の選び方5つのポイント

この章では、数ある住宅診断会社の中から、本当に信頼できるパートナーを見極めるための具体的なチェックポイントを5つご紹介します。この基準を知ることで、安心して診断を任せられるプロを選ぶことができます。

Point 1：建築士の資格を保有しているか

まず大前提として、診断を担当する人が「一級建築士」または「二級建築士」の国家資格を保有しているかを確認しましょう。建築に関する体系的な知識と経験を持つ建築士による診断は、信頼性の基本です。資格保有の有無は、会社のウェブサイトやパンフレットで必ず確認してください。

Point 2：第三者性・中立性が担保されているか

住宅診断は、施工会社や不動産会社とは利害関係のない、完全に独立した第三者の立場で行われるべきです。特定のハウスメーカーや工務店と提携している会社は、中立な判断ができない可能性があります。ウェブサイトで「中立・公正な第三者機関」であることを明言しているかを確認しましょう。

Point 3：詳細な調査報告書のサンプルを確認できるか

診断の成果物は「調査報告書」です。この報告書の品質が、診断会社の品質を物語ると言っても過言ではありません。依頼を検討している会社のウェブサイトで、必ず報告書のサンプルを確認しましょう。

チェックすべき点は以下の通りです。

• 写真が豊富か： 指摘箇所が写真付きで分かりやすく解説されているか。
• 具体的な数値が記載されているか： 床の傾きなどが「6/1000」のように具体的な数値で示されているか。
• 改善策が提案されているか： 問題点だけでなく、どのように修繕すべきかの提案が記載されているか。

Point 4：調査範囲と使用機材（ドローン等）が明記されているか

どこまでが標準の調査範囲で、どこからがオプション料金になるのかを事前に明確に確認することが重要です。また、レーザーレベルやサーモグラフィカメラ、ドローンといった専門機材を使用するかどうかも確認しましょう。使用機材が充実している会社は、より精度の高い診断が期待できます。

Point 5：万が一の時のための保険に加入しているか

信頼できる診断会社の多くは、「建築士賠償責任保険」などの保険に加入しています。これは、万が一インスペクターの過失によって診断後に欠陥が見つかった場合に、その損害を補償するための保険です。保険加入の有無は、会社の信頼性を測る一つのバロメーターとなります。

これらの5つのポイントを基準に2～3社を比較検討し、問い合わせ時の対応の丁寧さなども含めて総合的に判断することが、失敗しない会社選びの鍵となります。

では、実際に診断で問題が見つかった場合はどうすればよいのでしょうか。最後に、その対処法について解説します。

住宅診断で欠陥（指摘事項）が見つかった場合の対処法

この章では、診断で指摘事項が見つかった際に、冷静かつ適切に対処するためのステップをご説明します。事前に流れを知っておくことで、万が一の時も慌てずに行動できます。

まずは施工会社・売主へ報告・相談

指摘事項が見つかった場合、まずは診断会社が作成した客観的な調査報告書を基に、施工会社や売主へ状況を報告し、修繕の必要性について相談します。この際、感情的にならず、報告書という客観的な事実に基づいて冷静に話し合うことが重要です。診断会社に同席を依頼したり、交渉の進め方についてアドバイスを受けたりすることも有効です。

修繕（補修）の協議と対応の確認

報告・相談の結果、施工会社・売主が修繕（補修）の必要性を認めた場合、具体的な補修方法やスケジュールについて協議します。口約束で終わらせず、必ず協議内容を書面に残しておくことが後のトラブルを防ぎます。そして、補修工事が完了したら、その箇所が確実に是正されているかを再度確認します。

話し合いで解決しない場合の相談先

万が一、施工会社・売主との話し合いで解決しない場合は、第三者機関に相談することも選択肢の一つです。

• 住宅紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）： 国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の相談窓口で、電話相談や専門家相談、紛争処理（あっせん、調停、仲裁）の支援を行っています。
• 弁護士： 法的な対応が必要になった場合の最終的な相談先です。建築問題に詳しい弁護士に相談することで、法的な観点からのアドバイスや代理交渉を依頼できます。

多くの場合、客観的な報告書があれば話し合いで解決に至ります。まずは冷静な対話を心がけましょう。

まとめ：新築住宅診断は安心できる暮らしへの投資

本記事では、新築住宅の住宅診断について、その必要性から費用、タイミング、そして信頼できる会社の選び方までを網羅的に解説しました。

新築であっても、人の手で造られる以上、施工不良のリスクはゼロではありません。住宅診断は、そのリスクを最小限に抑え、引き渡し前に問題を解決するための極めて有効な手段です。数万円の費用は決して安くはありませんが、将来数百万、数千万にもなりかねない欠陥による損失を防ぎ、何よりも家族が毎日を過ごす住まいへの「安心」を手に入れるための賢い投資と言えるでしょう。

ご家族のために慎重に家づくりを進めている方こそ、専門家の視点を取り入れる価値は非常に高いと考えられます。ぜひこの記事を参考に、後悔しない家づくりのために、新築の住宅診断を前向きにご検討ください。