【保存版】住宅診断チェックリスト｜プロが使う全項目を完全公開

この記事では、プロの建築士が実際に使用する詳細な住宅診断チェックリストを完全公開します。このチェックリストを活用することで、建物の隠れたリスクをご自身の目で確かめ、安心して住宅選びを進めるための具体的な知識が手に入ります。

そもそも住宅診断（ホームインスペクション）とは？

この章では、住宅診断の基本的な知識と、なぜそれが現代の住宅購入において不可欠なのかを理解できます。

住宅診断（ホームインスペクション）とは、住宅に精通した専門家が、第三者的な立場で住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断し、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめる専門的な調査のことです。人間が定期的に健康診断を受けるのと同じように、住宅にも専門家による「健康診断」が必要不可欠と言えるでしょう。

住宅診断の目的と必要性

住宅診断の最大の目的は、購入を検討している住宅の「本当の状態」を客観的に把握し、購入後に発生しうるリスクを未然に防ぐことです。国土交通省が公表している「既存住宅インスペクション・ガイドライン」でもその重要性が示されており、安全な不動産取引を促進する上で中心的な役割を担っています。実際に、日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）の調査によれば、住宅診断を実施した物件の約9割で何らかの指摘事項が見つかっているというデータもあり、専門家によるチェックの重要性を示唆していると考えられます。

成功事例：診断で100万円以上の修繕費を回避したAさんのケース

Aさんは築15年の中古住宅の購入を検討していましたが、念のため住宅診断を依頼。その結果、一見きれいに見える屋根裏に雨漏りの跡と構造材の腐食が発見されました。もし診断せずに購入していれば、入居後すぐに100万円以上の大規模修繕が必要になるところでした。Aさんは診断結果を元に売主と交渉し、修繕費用分の値引きを勝ち取ることができ、安心してその家を購入できました。

住宅診断を行う最適なタイミング【新築・中古別】

住宅診断は、物件の種類によって最適なタイミングが異なります。

• 中古住宅の場合： 売買契約を結ぶ前
• 新築住宅の場合： 建物が完成し、引き渡しを受ける前（内覧会・施主検査のタイミング）

中古住宅の場合は、購入の最終判断を下す前に診断を行うことで、「こんなはずではなかった」という事態を避けられます。新築であっても、施工ミスが全くないとは言い切れません。引き渡し前に専門家の目でチェックすることで、手直しを要求しやすくなるでしょう。

自分でチェックする限界と専門家に依頼するメリット

後述するチェックリストを使えば、ある程度のことはご自身でも確認できます。しかし、床下や小屋裏といった専門的な機材がないと確認が難しい場所や、構造上の重要な欠陥を見抜くには専門知識と経験が必要です。専門家に依頼することで、以下のようなメリットが得られます。

• 見えない欠陥の発見： 素人では見抜けない構造躯体の問題や雨漏りの兆候を発見できる。
• 客観的な報告： 第三者の専門家による詳細な報告書は、価格交渉の客観的な材料となる。
• 精神的な安心感： 「専門家が見てくれた」という安心感は、何物にも代えがたい価値があるでしょう。

では、具体的にどのような項目をチェックするのでしょうか。次の章では、あなたが今すぐ使えるプロ仕様の詳細なチェックリストを場所別に完全公開します。

場所別・住宅診断チェックリスト完全版

この章を読めば、ご自身で住宅の状態を把握するための、具体的なチェック項目がすべて分かります。各項目について「何を」「どこを」「どのように」見るのか、ポイントを掴んでいきましょう。

1. 外部周りのチェックリスト（基礎・外壁など）

建物の耐久性に直結する重要な部分です。特に基礎のひび割れは構造上の問題を示唆している可能性があるため、慎重な確認が求められます。

チェック項目	確認ポイント	正常な状態	劣化・不具合の兆候
基礎	幅0.5mm以上のひび割れ（ヘアークラック以上）、大きな欠け、鉄筋の露出がないか	軽微なヘアークラック（幅0.3mm以下）程度	幅の広いひび割れ、内部の鉄筋が見えている
外壁	ひび割れ、塗装の剥がれ、シーリング（コーキング）の切れや硬化がないか	塗装にツヤがあり、シーリングが弾力を保っている	チョーキング（手で触ると粉が付く）、シーリングのひび割れ
雨樋	割れ、外れ、歪み、詰まりがないか	しっかり固定され、継ぎ目に隙間がない	継ぎ目の外れ、支持金具の錆びや外れ
バルコニー	床の防水層のひび割れ、排水口の詰まり、手すりのぐらつきがないか	防水層に膨れや切れがなく、排水がスムーズ	水たまりができている、手すりがぐらつく

2. 屋根・小屋裏のチェックリスト（雨漏り・断熱材など）

雨漏りは建物の寿命を縮める最大の原因の一つです。小屋裏は普段見ることがない場所ですが、建物の重要なサインが隠されています。

チェック項目	確認ポイント	正常な状態	劣化・不具合の兆候
屋根	屋根材（瓦、スレート等）の割れ、ズレ、変色、コケの発生がないか（地上からの目視）	全体的に色が均一で、ズレや割れが見られない	部分的な変色、瓦のズレ、コケや藻の繁殖
小屋裏（天井裏）	雨漏りのシミ、木材の腐食、カビ、断熱材のズレや脱落がないか	シミやカビがなく、木材が乾燥している	天井や梁にシミがある、カビ臭い、断熱材が濡れている
換気	換気口が正常に機能しているか、塞がれていないか	空気の流れがあり、結露などが見られない	空気がよどんでいる、結露で木材が湿っている

3. 室内（居住スペース）のチェックリスト（壁・床・天井・建具など）

日々の生活に直接影響する部分です。床の傾きや建具の不具合は、建物の歪みが原因である可能性も考えられます。

チェック項目	確認ポイント	正常な状態	劣化・不具合の兆候
壁・天井	クロスの剥がれ、ひび割れ、雨漏りのシミがないか	クロスの継ぎ目が目立たず、シミもない	窓サッシ周りや壁の角にシミやカビがある
床	床鳴り、沈み、傾きがないか（ビー玉などを転がして確認）	歩いてもきしまず、ビー玉が一方に転がらない	特定の場所がフカフカする、ビー玉が勢いよく転がる
建具（ドア・窓）	スムーズに開閉できるか、鍵は正常にかかるか、隙間風はないか	力を入れずに開閉でき、ピタッと閉まる	ドアが枠に当たる、窓の開閉が重い

4. 床下のチェックリスト（土台・シロアリ・湿気など）

建物の土台を支える床下は、湿気やシロアリ被害など、見えないリスクが潜む場所です。専門家でなければ進入が難しい場合も多いですが、点検口から覗くだけでも多くの情報が得られます。

チェック項目	確認ポイント	正常な状態	劣化・不具合の兆候
土台・大引	木材の腐食、カビ、シロアリによる食害（蟻道）がないか	木材が乾燥しており、変色やカビがない	木部が変色・湿っている、蟻道（土のトンネル）がある
湿気・水漏れ	地面が濡れていないか、カビ臭、結露がないか	地面が乾燥しており、配管からの水漏れもない	地面に水たまりや湿った跡がある、カビ臭が強い
断熱材	脱落やズレがなく、きれいに設置されているか	すき間なくきれいに施工されている	断熱材が垂れ下がっている、カビが生えている

5. 設備関連のチェックリスト（給排水・電気・ガスなど）

住宅設備は耐用年数があり、交換には高額な費用がかかる場合があります。製造年月日や動作状況を必ず確認しましょう。

チェック項目	確認ポイント	正常な状態	劣化・不具合の兆候
給排水設備	蛇口からの水の出方、排水のスムーズさ、異臭、水漏れの有無	適正な水量で水が出て、スムーズに排水される	水圧が極端に弱い、排水時に「ゴボゴボ」と音がする
給湯器	製造年月日の確認（耐用年数は約10年）、異音、エラー表示の有無	正常に作動し、異音や異臭がない	本体から水漏れしている、頻繁にエラーが出る
電気設備	分電盤の容量、コンセントの数や配置、スイッチの動作	分電盤に焦げた跡がなく、スイッチが正常に作動する	スイッチを押しても照明がつかない箇所がある
ガス設備	ガスコンロの点火状況、ガス漏れの兆候（臭い）	全てのバーナーが正常に点火する	ガス臭がする（危険な状態）

6. 【マンション編】共用部と専有部のチェックポイント

マンションの場合、一戸建てとは異なる視点が必要です。ご自身の部屋（専有部）だけでなく、建物全体の管理状態（共用部）も資産価値に大きく影響します。

共用部のチェックポイント

• エントランス・廊下： 清掃は行き届いているか、壁や床にひび割れはないか。
• 外壁： タイルの浮きや剥がれ、ひび割れはないか（大規模修繕の時期が近いサイン）。
• 駐車場・駐輪場： 整理整頓されているか、屋根などに破損はないか。
• ゴミ置き場： 清潔に保たれているか、管理ルールが守られているか。

専有部のチェックポイント

• 窓・サッシ： 結露の跡、カビの有無（断熱性能や換気状態の指標）。
• 排水管： 排水時の音は大きいか（特に階下への影響）。
• バルコニー： 避難経路は確保されているか、防水の状態は良いか。

このチェックリストを使えば、多くの点を自分でも確認できます。しかし、より正確な診断のためには、正しい使い方と準備が必要です。次の章で詳しく解説します。

チェックリスト活用の実践ガイド

この章を読めば、チェックリストを最大限に活用し、見落としを防ぐための具体的な方法が身につきます。

チェック時に準備すべき道具一覧

内覧時に以下の道具を準備しておくと、チェックの精度が格段に上がります。

• メジャー： 家具の配置を想定するだけでなく、ひび割れの長さや部屋の寸法を測るのに必須です。
• スマートフォン（カメラ）： 気になった箇所を写真に撮っておけば、後から冷静に確認したり、専門家に相談したりする際に役立ちます。
• 水平器（アプリでも可）： 床や壁、柱の傾きを簡易的に確認できます。
• 懐中電灯： 床下点検口や小屋裏、クローゼットの奥などを照らすのに使います。
• ビー玉やゴルフボール： 床に転がすことで、部屋全体の傾きを視覚的に把握できます。

写真撮影のコツと記録の残し方

不具合箇所を撮影する際は、ただ撮るだけでは後から見返したときに場所や状況が分からなくなりがちです。以下のコツを意識しましょう。

• 「引き」と「寄り」で撮る： まずは不具合箇所がどこにあるか分かるように全体像を撮影（引き）、次に対象物に近づいて詳細を撮影（寄り）します。
• 比較対象を置く： ひび割れの幅やシミの大きさが分かるように、横にメジャーやコインを置いて撮影すると、スケール感が伝わりやすくなります。
• メモと連携させる： 撮影した写真の番号と、チェックリストの該当箇所や気付いたことをメモに記録しておくと、情報が整理され忘れることがありません。

見つけた不具合への対処法

チェックリストで気になる点を見つけた場合、慌てる必要はありません。まずは以下のステップで冷静に対処しましょう。

1. 不動産会社に質問する： 「このシミの原因は何ですか？」「このひび割れはいつからありますか？」など、事実確認を行います。修繕履歴の有無も確認しましょう。
2. 専門家への相談を検討する： 構造に関わる可能性のあるひび割れや、原因が不明な雨漏りの跡など、ご自身の判断に不安がある場合は、専門の住宅診断士に相談することを強く推奨します。
3. 購入条件の交渉材料とする： 軽微な不具合であれば修繕を約束してもらう、大きな欠陥であれば価格交渉を行うなど、診断結果を売買契約に反映させることが重要です。

セルフチェックで大きな問題が見つかった場合や、見えない部分に不安が残る場合は、専門家への依頼が賢明です。次の章では、信頼できるプロの選び方を見ていきましょう。

信頼できる住宅診断（ホームインスペクション）業者の選び方

この章を読めば、悪質な業者を避け、本当に信頼できる住宅診断の専門家を見つけるためのポイントが分かります。

業者選びは、住宅診断の成否を分ける最も重要な要素と言っても過言ではありません。価格の安さだけで選んでしまい、数ページの簡単な報告書だけで終わってしまったという失敗例も少なくありません。そうした事態を避けるため、以下の5つのポイントを必ず確認しましょう。

業者選びで失敗しないための5つのポイント

1. 「建築士」の資格を保有しているか

住宅診断に必須の公的な資格はありませんが、国家資格である「一級建築士」や「二級建築士」が在籍しているかは、専門知識と技術力を測る上での最低条件です。

2. 診断実績は豊富か

企業のウェブサイトなどで、これまでの診断実績（年間件数や累計件数）を確認しましょう。多くの経験を積んだ診断士ほど、多様なケースに対応できると考えられます。

3. 第三者としての独立性を保っているか

特定の不動産会社やリフォーム会社と過度に癒着している業者は、依頼主にとって不利益な報告をする可能性があります。中立・公正な立場で診断を行ってくれるかを見極めることが重要です。

4. 詳細な報告書を作成してくれるか

診断後にどのような報告書が提出されるのか、事前にサンプルを見せてもらいましょう。写真付きで、専門用語だけでなく分かりやすい解説が記載されているかがポイントです。

5. 住宅診断に関する保険に加入しているか

万が一、診断後に報告書に記載のない欠陥が見つかった場合に備え、「住宅診断瑕疵（かし）保険」などに加入している業者を選ぶとより安心です。

住宅診断の見積もりの見方

見積もりを取る際は、以下の点を確認しましょう。

• 調査範囲： どこまでが基本料金に含まれているのか（床下・小屋裏はオプションか）。
• 診断士の資格： 実際に診断に来る担当者の資格は何か。
• 報告書の形式： 報告書はいつ、どのような形式で受け取れるのか。

診断報告書で必ず確認すべき項目

専門家から診断報告書を受け取ったら、以下の項目は特に注意深く確認してください。

• 総合評価： 建物全体の状態がどのように評価されているか。
• 緊急性の高い指摘事項： 構造上の問題や雨漏りなど、早急な対応が必要な欠陥はないか。
• 修繕の目安時期と費用： 今後、いつ頃、どのくらいの費用をかけてメンテナンスが必要になるかの予測。これは将来の資金計画を立てる上で非常に重要な情報です。

適切な業者選びとチェックリストの活用で、安心して住宅購入を進める準備が整いました。最後に、これまでの内容をまとめます。

まとめ：チェックリストを活用して後悔しない住宅選びを

本記事では、プロが使う住宅診断チェックリストから、その活用法、信頼できる専門家の選び方まで、後悔しない住宅選びのために不可欠な情報を網羅的に解説しました。

住宅購入は、多くの人にとって人生で最も高価な買い物であり、家族の安全と安心な暮らしの基盤となるものです。この住宅診断チェックリストを携えて内覧に臨むことで、これまで見過ごしていたかもしれない建物のサインに気づくことができるでしょう。そして、ご自身の目で確認し、さらに専門家の客観的な診断を加えることで、初めて心から納得して新しい生活のスタートを切れるのではないでしょうか。

失敗回避策：自己判断を過信したBさんの後悔

Bさんは築20年の物件を内覧した際、「内装もきれいだし、大きな問題はなさそうだ」と自己判断で購入を決定。しかし、入居後初めての台風で天井から雨漏りが発生。調査した結果、屋根の防水層が劣化しており、修理に80万円もの費用がかかってしまいました。「あの時、専門家の診断を受けていれば…」と後悔したそうです。

あなたの住宅選びが、このような後悔とは無縁のものになるよう、ぜひ本記事のチェックリストをご活用ください。大きな欠陥は、あなたの新生活が始まるのを待ってはくれません。将来の安心な暮らしを手に入れるため、そして何より大切なご家族のために、今すぐ行動を起こしましょう。まずはこのページの住宅診断チェックリストを参考に、次の内覧で使ってみることから始めるのが、賢明な第一歩です。