【2025年版】ホームインスペクションで何がわかる？プロが徹底解説！調査項目から費用、業者選びまで

「この中古住宅、本当に買って大丈夫？」「新築だけど、見えないところに欠陥はないだろうか？」

マイホームは人生で最も大きな買い物の一つ。だからこそ、こうした不安は尽きません。その専門的な第三者の目で建物のコンディションを明らかにし、あなたの不安を安心に変えるのが「ホームインスペクション（住宅診断）」です。

この記事では、2025年の最新情報に基づき、ホームインスペクションで具体的に何がわかるのか、その詳細な調査項目から、買主・売主双方のメリット・デメリット、適正な費用相場、そして最も重要な「信頼できる業者の選び方」まで、専門家の視点で網羅的かつ徹底的に解説します。

この記事を読み終える頃には、あなたはホームインスペクションの全体像を完璧に理解し、「今すぐ行動できる」知識と自信を手にしていることでしょう。

1. 【結論】ホームインスペクションでわかることリスト

まず、この記事の結論からお伝えします。ホームインスペクション（住宅診断）を依頼することで、住宅の専門家が第三者の公平な立場で建物を調査し、主に以下の重要な情報が明らかになります。このセクションを読むだけで、住宅診断の価値がどこにあるのか、その核心をご理解いただけます。

• 建物の構造上の安全性に関わる問題： 建物の傾き、基礎の重大なひび割れなど、住まいの根幹を揺るがすリスクの有無がわかります。
• 雨漏り・水漏れの兆候： 屋根、外壁、バルコニー、サッシ周りなどから雨水が侵入した形跡や、給排水管からの水漏れのサインを早期に発見できます。
• 構造躯体の劣化状況： 柱や梁、土台といった建物を支える主要な構造部分の腐食やシロアリによる被害の可能性を把握できます。
• 設備の不具合と寿命予測： キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備や給湯器、換気扇などが正常に機能するか、また、おおよその交換時期を予測できます。
• 断熱材の施工状態： 屋根裏や床下を直接確認し、断熱材が適切に施工されているか、欠損や脱落がないかをチェックします。これにより、建物の省エネ性能を推し量ることが可能です。
• 将来のメンテナンス計画のヒント： 「あと何年くらいで外壁塗装が必要か」「屋根の防水工事はいつ頃検討すべきか」など、将来発生するメンテナンスの箇所と時期、おおよその費用感を予測する材料が得られます。

これらの情報は、単に「欠陥があるかないか」を知るためだけのものではありません。購入の意思決定、適切な価格での交渉、そして入居後のリフォーム計画や資金計画を立てるための、極めて価値の高い「根拠」となるのです。特に2018年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は中古住宅の売買時にホームインスペクションに関する説明をすることが義務化され、その重要性は国のお墨付きともいえるでしょう。

2. ここまで見る！ホームインスペクションの具体的な調査項目

ホームインスペクションが具体的に家のどこを、どのように調べるのかを理解することで、その価値をより深く実感できます。ここでは、基本的な調査を「外部」と「内部」に分け、さらに詳細な「オプション調査」についても解説します。

2-1.【外部調査】雨漏りや構造の安全性をチェック

このセクションでは、建物の外周り、特に雨風にさらされる部分のチェック項目を解説します。外部の劣化は、雨漏りや構造体の腐食に直結する重要なポイントです。

• 基礎： 建物を支える最も重要な部分です。幅0.3㎜以上の「構造クラック」と呼ばれる深刻なひび割れがないか、コンクリートが剥がれ落ちて内部の鉄筋が露出していないか（爆裂）、レーザーレベル等の機器を用いて建物全体が傾いていないかを精密に調査します。軽微な「ヘアークラック（髪の毛状のひび割れ）」との違いを見極めるのがプロの目です。
• 外壁： ひび割れや塗装の剥がれ、外壁材の反りや浮きをチェックします。特に重要なのが、外壁材のつなぎ目を埋める「シーリング（コーキング）」の劣化状態です。ここに隙間やひび割れがあると、雨水が壁の内部に侵入する直接的な原因となります。
• 屋根： 目視できる範囲で、瓦やスレート屋根材のズレ、割れ、欠けがないかを確認します。また、板金部分のサビや釘の浮き、陸屋根の防水層の劣化も見逃しません。近年では、安全上の理由や屋根形状により目視が困難な場合、ドローンを活用して詳細な調査を行う業者も増えています。
• 軒裏・雨樋： 軒裏（屋根の裏側）に雨染みがないかは、屋根からの雨漏りを発見する重要な手がかりです。また、雨樋に割れや歪み、落ち葉などの詰まりがあると、雨水が正しく排水されず外壁を汚したり、雨漏りの原因になったりします。
• バルコニー： 床面の防水層にひび割れや膨れがないか、排水口が正常に機能するかをチェックします。手すりのぐらつきは、転落事故につながる危険性があるため、固定状態を念入りに確認します。

2-2.【内部調査】水漏れや断熱、設備の不具合をチェック

ここでは、普段の生活ではなかなか目にすることのない「小屋裏」や「床下」を含め、室内の状態を調査します。見えない部分にこそ、建物の重要な情報が隠されています。

• 小屋裏（屋根裏）： まず確認するのが、屋根を支える木材や野地板に雨漏りによるシミやカビがないかです。同時に、柱や梁を連結する「構造金物」が図面通りに正しく設置されているかを確認し、耐震性をチェックします。そして、断熱材が隙間なく敷かれているか、あるいは壁の中にきちんと充填されているかも重要な調査項目です。
• 室内： 壁紙や天井のクロスに不自然なシワや剥がれ、シミがないかを確認します。これらは雨漏りや結露のサインである可能性があります。また、床にビー玉やレーザーレベルを置いて、部屋全体に傾きがないか、歩いた時に過度なきしみや沈みがないかを調査します。
• 床下： 小屋裏と並んで重要なのが床下です。地面からの湿気によるカビの発生、建物の土台となる木材の腐食や水濡れの跡、基礎のクラック（ひび割れ）、そして「蟻道（ぎどう）」と呼ばれるシロアリが通った道がないかを徹底的にチェックします。床下断熱材の脱落や、配管からの水漏れもここで発見されることが多い不具合です。
• 設備： キッチン、洗面台、浴室の蛇口から水とお湯が正常に出るか、排水はスムーズかを実際に動かして確認します。換気扇の異音や吸い込みの状態、ドアや窓、ふすまなどの建具がスムーズに開閉できるか、隙間がないかといった、日々の快適性に関わる部分も細かくチェックします。

2-3.【オプション調査】より詳細な診断も可能

基本調査に加えて、特定の不安を解消するための専門的なオプション調査も用意されています。ここを読むと、より深く、ピンポイントで建物の状態を知る方法がわかります。

• 赤外線サーモグラフィー調査： 壁や天井の表面温度を可視化する特殊なカメラで撮影します。これにより、目では見えない壁内部の断熱材の欠損箇所や、雨漏りによって温度が低くなっている箇所を特定することが可能です。「冬は暖かく、夏は涼しい家に住みたい」という希望が強い方には特におすすめです。
• 給排水管ファイバースコープ調査： 築年数が古い物件で特に心配なのが、交換が困難な床下や壁の中の給排水管です。胃カメラのような細いカメラを配管内部に挿入し、詰まりやサビ、破損の状況を直接モニターで確認します。
• 耐震診断： ホームインスペクションの構造チェックは主に目視が基本ですが、耐震診断では、図面をもとに専門的な構造計算を行い、震度6～7クラスの地震に対する倒壊リスクをより精密に評価します。1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準で建てられた住宅を購入する際には、検討する価値が非常に高い調査といえるでしょう。

3. ホームインスペクションのメリット・デメリット

住宅診断は「良いことずくめ」に見えますが、メリットだけでなく、費用や注意すべきデメリットも存在します。買主・売主それぞれの立場から、その利点と注意点を冷静に見ていきましょう。

3-1. 買主のメリット

買主にとって、ホームインスペクションは「後悔しない買い物」を実現するための強力な武器となります。

• 欠陥住宅の購入リスクを劇的に回避できる： 最大のメリットはこれに尽きます。構造上の重大な欠陥や、雨漏りといった高額な修繕費がかかる不具合を事前に把握することで、致命的な「買ってはいけない物件」を避けることができます。
• 購入後の修繕費やメンテナンス計画が立てやすい： 「いつ頃、どこに、いくらくらいの費用がかかるか」という見通しが立つため、長期的な資金計画を安心して立てられます。例えば、「5年後に外壁塗装で100万円程度必要」とわかっていれば、計画的に準備を進められます。
• 安心して購入できる、または購入を見送る客観的な判断材料になる： 専門家による「お墨付き」は、大きな安心感につながります。逆に、もし重大な問題が見つかれば、感情に流されず冷静に購入を見送るという、勇気ある撤退の根拠にもなります。
• 修繕が必要な場合の価格交渉の根拠になる： 診断報告書は、価格交渉における客観的で強力なエビデンス（証拠）となります。「報告書によると、給湯器の交換に約20万円、屋根の一部補修に約30万円が必要とのことですので、その分を価格に反映していただけませんか」といった具体的な交渉が可能です。

3-2. 売主のメリット

売主にとっても、ホームインスペクションは売却をスムーズに進め、後のトラブルを防ぐための賢い選択肢です。

• 売却後のトラブル（契約不適合責任）を未然に防げる： 売却後に買主から「雨漏りが見つかった」「シロアリ被害があった」など、契約書に記載のない欠陥（契約不適合）を指摘されるリスクを大幅に減らせます。事前に建物の状態を正直に開示することで、「知らなかった」という言い訳が通用しない深刻なトラブルを回避できるのです。
• 建物の状態を明確に提示でき、買主の信頼を得やすい： 「診断済み物件」であることは、買主に対して誠実な姿勢を示すことになり、大きな安心感と信頼を与えます。これにより、他の物件との差別化が図れ、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
• 適正価格での売却につながる： 不具合がないことが証明されれば、強気の価格設定の根拠となります。逆に小さな不具合が見つかった場合でも、事前に補修しておくか、その分を価格に反映させることで、後からの無用な値引き交渉を避け、納得感のある取引が実現できます。

3-3. デメリットと注意点

メリットの裏側にあるデメリットや注意点も、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

• 費用がかかる（5万円～10万円程度）： 当然ながら、専門家による調査には費用が発生します。住宅購入の諸費用に加えてこの出費をどう考えるか、事前に予算に組み込んでおく必要があります。
• すべての欠陥を発見できるわけではない（非破壊検査が基本）： 後述しますが、インスペクションは壁を壊したりするわけではないため、見えない範囲の欠陥を100%発見できる保証はありません。あくまで「現時点でわかる範囲でのスクリーニング調査」と理解しておくことが大切です。
• 売主が診断を嫌がるケースもある： 売主によっては、「あら探しをされるのではないか」「欠陥が見つかったら売れなくなる」といった懸念から、インスペクションに非協力的な場合があります。その際は、不動産会社を通じて、売主にとってもトラブル回避のメリットがあることを丁寧に説明してもらう必要があります。
• 診断結果によっては売買が破談になる可能性： 買主にとってはリスク回避ですが、売買を進めたい双方にとっては、診断結果が原因で契約に至らない可能性があることも認識しておくべきでしょう。

4. ホームインスペクションで「わからないこと」とその限界

ホームインスペクションは非常に有効な手段ですが、万能ではありません。「診断したから100%安心」と過信するのは危険です。非破壊・目視を原則とする診断の「限界」、つまり「わからないこと」を正しく理解しておくことが、後のトラブルを防ぐために不可欠です。

• 壁内部やコンクリート内部の状態： 壁紙や外壁材を剥がさない限り、壁の中の断熱材の全てや、構造金物の全てを確認することはできません。同様に、基礎コンクリート内部の鉄筋が適切に配置されているか（配筋状態）なども、外からでは判断不可能です。
• 地盤の強度や地中の埋設物： 建物そのものではなく、その下の「土地」の状態はインスペクションの範囲外です。地盤の強弱や、過去の造成で埋められた廃棄物などの有無を知るには、別途「地盤調査」が必要となります。
• シックハウス症候群の原因となる化学物質の特定： ホルムアルデヒドなどの化学物質の濃度測定は、専門の室内空気環境測定が必要です。インスペクションでは、建材の見た目や換気設備の状況から推測するに留まります。
• アスベスト（石綿）の有無の確定： 特に古い建物で懸念されるアスベストは、目視だけでその有無を断定することはできません。確定診断には、建材の一部を採取して専門機関で分析する「アスベスト調査」が別途必要になります。（※2006年以前に着工した建物は含有の可能性があります）
• 災害（地震・台風など）に対する建物の保証： インスペクションは、現時点での劣化や不具合を診断するものであり、将来の自然災害に対して建物が絶対に安全であることを保証するものではありません。耐震性の評価についても、前述の通り、より詳細な「耐震診断」が必要となります。

これらの限界を理解し、診断報告書を「建物の健康状態を知るための参考情報」として賢く活用することが、インスペクションを成功させる鍵となります。

5. 依頼するタイミングはいつがベスト？

ホームインスペクションの効果を最大化するには、依頼するタイミングが極めて重要です。住宅の種類や目的によって最適なタイミングは異なります。

• 中古住宅：売買契約前
  これが最も効果的で、強く推奨されるタイミングです。購入の申し込みを行い、売主の合意を得た後、「売買契約を締結する前」に実施します。なぜなら、もし重大な欠陥が見つかった場合に、ペナルティなしで交渉から撤退したり、修繕費用の負担について交渉したりできるからです。
  【プロの知恵】 不動産売買契約書に「インスペクション特約（瑕疵調査特約）」を盛り込むことを依頼しましょう。これは、「インスペクションの結果、重大な瑕疵が発見された場合には、買主は無条件で契約を解除できる」という内容の特約です。これにより、手付金を放棄することなく、安全に取引を進めることができます。
• 新築住宅：完成内覧会（引き渡し前）
  新築の場合、施工中のミスや不具合がないかを確認するために、建物の引き渡し前に行われる「完成内覧会」に専門家が同行する形で依頼するのが一般的です。自分たちだけでは気づきにくいクロスのズレや建具の傷、床の傾きなどをプロの目でチェックしてもらい、引き渡し前に補修を要求できます。
• 自宅のメンテナンス：築10年などの節目
  すでに所有している自宅のコンディションを把握し、適切なメンテナンス計画を立てるためにもインスペクションは有効です。例えば、外壁塗装や屋根工事といった大規模修繕を検討する前に診断を受けることで、本当に必要な工事内容を見極め、過剰な工事による無駄な出費を抑えることができます。

6. 費用はいくらかかる？料金相場を解説

ホームインスペクションを依頼する上で、最も気になるのが費用でしょう。料金は建物の広さ（延床面積）や構造（木造、鉄骨造など）、調査内容によって変動しますが、おおよその相場観を知っておくことが大切です。

• 一戸建て（基本診断）： 5万円 ～ 7万円程度
  延床面積が100㎡～120㎡程度の一般的な木造一戸建ての場合の相場です。調査項目は、前述した外部、内部、小屋裏、床下の目視調査が基本となります。
• マンション（専有部）： 4万円 ～ 6万円程度
  調査範囲が住戸の内部（専有部分）に限られるため、一戸建てよりは安価になる傾向があります。ただし、共用部分（廊下、外壁、屋上など）は管理組合の管轄となるため、基本的には調査対象外です。
• オプション調査： 1項目あたり2万円～5万円程度が追加
  ・赤外線サーモグラフィー調査：＋2万円～4万円
  ・床下・小屋裏への進入調査（点検口がない場合など）：＋1万円～3万円
  ・ドローンによる屋根調査：＋2万円～4万円
  ※上記はあくまで目安です。

【注意点】

料金だけで業者を選ばないことが重要です。「安かろう悪かろう」という言葉通り、相場より極端に安い業者は、調査項目が限定的であったり、経験の浅い担当者が短時間で済ませたりする可能性があります。必ず複数の業者から見積もりを取り、調査範囲、報告書の詳しさ、調査員の資格などを総合的に比較検討しましょう。

7. 失敗しない！信頼できるホームインスペクション業者の選び方

ホームインスペクションの品質は、依頼する業者（診断士）の知識と経験、そして倫理観に大きく左右されます。業者選びは、インスペクションの成否を分ける最も重要なプロセスです。以下のポイントを厳しくチェックし、心から信頼できるパートナーを見つけましょう。

• 「一級建築士」の資格を保有しているか
  まず大前提として、診断士が「一級建築士」の国家資格を持っているかを確認しましょう。さらに、国土交通省が定める講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格も保有していれば、中古住宅の診断に関する専門知識と技術を持っている証となり、信頼性はさらに高まります。
• 不動産会社やリフォーム会社と利害関係のない「第三者性」が保たれているか
  これが非常に重要です。診断会社が特定の不動産会社やリフォーム会社と癒着していると、「契約させたい」「工事を受注したい」という思惑から、買主（依頼者）にとって不利益な、偏った診断結果が出てくる恐れがあります。不動産会社から紹介された業者を検討する場合でも、その会社のウェブサイトなどを確認し、独立した第三者の立場で運営されているかを必ずチェックしましょう。理想は、自分で探し、比較検討することです。
• 住宅診断の実績は豊富か
  豊富な実績は、多様なケースに対応してきた経験の証です。ウェブサイトなどで「年間〇〇件の診断実績」「創業〇年」といった具体的な数字を公開しているかを確認しましょう。様々な建物の劣化パターンや欠陥事例を知っている経験豊富な診断士ほど、わずかな兆候から問題点を見抜く能力が高いといえます。
• 調査範囲や報告書の内容を事前に明確に説明してくれるか
• どこまでが標準調査で、どこからがオプションなのか。報告書は写真付きで分かりやすいか、改善策の提案まで含まれているか。契約前に、これらの点を丁寧に説明してくれる業者は信頼できます。質の高い業者は、サンプル報告書をウェブサイトで公開していることが多いので、必ず目を通しておきましょう。
• コミュニケーションが円滑で、質問に丁寧に答えてくれるか
• 診断前の問い合わせ段階から、あなたの疑問や不安に対して、専門用語を多用せず、親身になって答えてくれるかを見極めましょう。診断当日の立ち会いの可否や、診断後のアフターフォロー（電話やメールでの質疑応答など）の有無も確認しておくと、さらに安心です。

8. まとめ｜安心して住まいを選ぶための賢い選択

今回は、ホームインスペクションでわかることから、費用、信頼できる業者の選び方までを徹底的に解説しました。

最後に、重要なポイントをもう一度振り返ります。

• わかること： 建物の傾き、雨漏り、構造の劣化、設備の不具合など、目に見えない建物の「健康状態」を可視化できる。
• メリット： 買主は欠陥住宅リスクを回避でき、売主は売却後のトラブルを防げる。
• 限界： 非破壊検査が基本のため、壁の中など見えない全ての欠陥を発見できるわけではない。
• タイミング： 中古住宅なら「売買契約前」が鉄則。
• 費用： 一戸建てで5～7万円が相場だが、安さだけで選ぶのは危険。
• 業者選び： 「建築士資格」「第三者性」「実績」が3大チェックポイント。

ホームインスペクションは、単なる「欠陥探し」のプロセスではありません。それは、これから長く住まう大切な我が家の状態を正しく理解し、安心して新生活をスタートさせるための「賢い投資」です。また、建物のコンディションを客観的に把握することで、適切なメンテナンスを行い、資産価値を維持していくための「健康診断」でもあります。

マイホーム購入という大きな決断を前に、少しでも不安があるのなら、まずは一度、信頼できるホームインスペクションの専門家に相談してみてはいかがでしょうか。専門家の知見を借りることが、後悔のない、そして満足度の高い住まい選びを実現するための、最も確実な第一歩となるはずです。この記事が、あなたの賢い選択の一助となることを心から願っています。